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物業管理實操案例-2
類型:服務案例    發布時間:2010/5/22    瀏覽:1910次

公共秩序篇

 
1、停車廠丟車賠償的法律問題
案情介紹:
  2002年3月,深圳某小區,李某的私人轎車在停車場丟失,李某向物業公司提出索賠。物業公司認為收費和賠償條件太不對等,一輛轎車一小時收費才5元錢,室內停放包月最嗖?00元,一旦停車場內車輛丟失,車主以停車場負保管責任為由要求停車場賠償丟車的巨額損失,對停車場、對物業公司太不公平,由此不予賠償。于是業主將物業公司推上法庭。
法院認為:
  1、被告收取原告停車場費時明確注明收取的是車位租金,故無證據證明雙方之間存在車輛保管關系,而是車位有償使用關系,判決物業公司不承擔丟車之民事賠償責任。
  2、如果被告收取停車場費用是服務費,即可證明雙方之間存在車輛保管關系。物業公司必須承擔民事賠償責任。
點評:
  1、確定停車場的賠償責任,必須明確車輛保管關系與車位有償使用關系是停車場承擔民事責任的重要法理依據。
  車輛保管關系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關系。車位有償使用關系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關系。車輛保管關系與車位有償使用關系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。
  將車輛保管關系與車位有償使用關系兩者區分:主張車輛保管關系,停車場承擔丟車后的民事賠償責任;車位有償使用關系,停車場不承擔丟車后的民事賠償責任。
  2、停車場收費是服務費。
  3、停車場服務收費的性質是保管收費。
  4、停車場保管收費應承擔保管責任。
5、停車場收費發票單方聲明"車位租金"無效。
 
2、不允許裝防盜網 失竊后產生糾紛
案情介紹:
  小區多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶,這是鐵建住宅物業公司的規定。
  很多住戶安裝了窗磁,門磁等防盜設施,但陳某安裝后的一個夏夜,因乘涼通風后忘記關掉窗戶,當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現金、物品等陳某認為這是因為物業公司不他安防盜窗戶的原因,于是向物業公司索賠。
  經管里處再三協調無果,陳某將物業登記公司推上法廳。經法院審理認為:物業公司的安全員無脫崗、出入完備,各安全員巡邏到位,管里處管理員值班到位,無失職責任。陳某屬于自己疏忽未關窗戶造成,屬于意外損失,物業公司不承擔法律責任,所以不與賠償。
點評:
  1、陳某入住小區時,已與物業公司簽訂《業主公約》,其中包括有不準安防盜窗的規定,陳某已認可,根據《民法通則》規定:企業已告知當事人情況,雙方已簽協議,當事人發生其他意外情況,企業不負直接責任。
  2、陳某屬于自己疏忽大意,使其防盜系統失去作用,造成不可挽回的損失。
  3、物業公司在職守范圍內無失職現象,所以不承擔賠償責任。
 
3、醉酒違規 婉言糾正
案情介紹:
  一個晚上,月朗星稀。接連幾聲異響,驚醒了靜寂的海濱廣場,也吸引了當值的中海物業海濱管理處護衛員的注意。循聲看去,原來是一群外出游玩的夜歸人,正以比賽踢翻消防通道的路標取樂。
  護衛員有禮貌的上前制止,但最活躍的三個人腳步踉蹌,以挑釁的口氣拒絕合作。這三個人滿嘴酒氣,已呈醉態,恐怕一時難以理喻。做出判斷后,護衛員一邊善言相勸,穩定他們的情緒,一邊避開鋒芒,勸說另兩位同行者:"麻煩您們扶他們回去早點休息,別碰著哪兒傷了,對誰都不好。"說完即俯身將一個個被踢倒的路標扶起來,放置好(沒有硬性要求搗亂者自己去恢復原狀,此時此地,是種恰當的選擇,它避免了可能發生的沖突)。
  善意的勸慰和無聲的行動,打動了兩位清醒的同行者。倆人轉而勸阻三位醉酒滋事的同伴,一起悄然離開。
點評:
人們常說"打酒找提瓶子的要錢",很多時候大家都是按照這個常理處理問題。但未必時時靈驗,像本案例中,你能找醉酒的人來要"錢"嗎?亦不妨換個思路,先避開鋒芒,做外圍或周邊的工作,再請他們出面協助,效果可能會更好。
 
4、裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦
案情介紹:
  一天午夜,中海雅士閣某戶業主運來不少裝修材料。業主叫了該戶裝修工好幾次,他們才下來搬運材料。業主一走,裝修工頭就給護衛員商量,要等第二天再搬。由于裝修材料不允許放在大堂,護衛員拒絕了他們。
  裝修工人只好連夜搬運,材料運完之后,他們沒有清掃垃圾就想離開。當班護衛員靈機一動,稱要檢查他們的裝修出入證,拿到裝修出入證后,護衛員提出先把垃圾打掃干凈,才能把證件還給他們。裝修工頭惱羞成怒,抓住了護衛員的衣服就要動手打人,護衛員冷靜的對他們說:你們要打我,想到后果了嗎?我看你們還是先給業主打電話,問他我這樣處理對不對。裝修工頭想了想,有道理,把手松開后,就走到一邊打電話。
  或許了解中海物業管理規則的業主說了好話,打完電話,裝修工頭老實了許多,不僅同意打掃地面,還向護衛員道了歉。護衛員看他們忙活一陣,干得差不多了,就把出入證給了他們,并說:天也不早了,你們明天還得干活,剩下的我就幫你們打掃吧!裝修工頭一聽,立即拿出50元錢說:那謝謝您,說實在了,工人們今天也太累了,50元錢雖然不多,就當作給您的勞務費吧!當然,護衛員沒有收他們的錢。
點評:
糾正違反物業管理規定的行為,不能一味來軟的,也不能一味動硬的。在對方迫不得已糾正時,尤其應當注意適可而止,見好就收,這樣不至于結怨,便于以后的工作。
 
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