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鄭州市物業管理條例
類型:行業資訊    發布時間:2009/7/11    瀏覽:1728次
(2007年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過  2007年12月3日河南省第十屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準)
 
第一章 總 則
 
第一條 為規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規規定,結合本市實際,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業,是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。
本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對物業進行的維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
本條例所稱業主,是指房屋的所有權人。
本條例所稱物業使用人,是指物業承租人或實際使用人。
本條例所稱物業服務企業,是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質,從事物業管理活動的企業。
第三條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。
第四條 物業管理應當按照房地產開發與物業管理相分離、政府指導與業主自治相結合的原則,逐步實現市場化、專業化、科學化管理。
第五條 市、縣(市)、區人民政府應當加強對物業管理監督管理工作的領導,建立物業管理的協調機制。
第六條 市、縣(市)、上街區房地產管理部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。
區(不含上街區)房地產管理部門按照本條例規定的權限,負責本轄區內物業管理的監督管理工作。
城市規劃、建設、市政、園林綠化、城市管理行政執法、價格、民政、公安、環境保護、安全生產監督管理、工商行政等有關行政管理部門應在各自職責范圍內,共同做好物業管理的監督管理工作。
第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責協調本轄區內物業管理與社區建設之間的關系,協助房地產管理部門做好本轄區內物業管理的監督管理工作。
居民委員會應當對業主大會、業主委員會的活動進行指導與監督,并依法調解本轄區內的物業管理糾紛。
 
第二章 業主、業主大會及業主委員會
 
第八條 已領取房屋所有權證的,房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。
新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的,經房地產管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人,在物業管理活動中視為業主。
第九條 物業管理區域的劃分,應當綜合考慮物業的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素,按照方便管理、降低管理成本的原則確定。
第十條 已建成物業,其管理區域已經形成且無爭議的,可以繼續作為獨立的物業管理區域。
尚未劃分或者確需調整物業管理區域的,由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關規定劃定或調整,并向業主公告。
第十一條 一個物業管理區域內的全體業主成立一個業主大會。
物業管理區域符合下列條件之一的,應當成立業主大會:
(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;
(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下,且首套房屋交付使用已滿十二個月的;
(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十,但首套房屋交付使用已滿二十四個月且業主總數在三十人以上的。
已出售公有住宅和非住宅物業,應當逐步成立業主大會,實行規范的物業管理。
第十二條 符合業主大會成立條件的物業管理區域,由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協調成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。
第十三條 籌備組成員由業主代表、建設單位代表、居民委員會代表、轄區公安派出所代表組成。其中,業主代表應不少于成員總數的二分之一。
籌備組組長由居民委員會代表擔任;I備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內的公告欄內公告,公告時間不得少于七日。
籌備組工作所需經費,由建設單位承擔。
第十四條 籌備組成立后,應當做好下列工作:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案;
(三)登記業主有關資料,并確認業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單草案;
(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當自成立之日起四十五日內,組織業主召開首次業主大會會議。
籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,將本條第一款規定的有關事項在物業管理區域內公告。
第十五條 建設單位及其選聘的物業服務企業、業主應當配合籌備組開展工作。
建設單位及其選聘的物業服務企業應當向籌備組提供物業管理區域內業主名單、物業總建筑面積、分戶建筑面積、共用設施設備、前期物業服務合同等資料。業主應當協助籌備組核對房屋權屬證明和業主身份,提供聯系方式。
第十六條 一個物業管理區域內業主在一百人以上的,可以以幢、單元、樓層等為單位推選業主代表參加首次業主大會會議。業主代表應當于首次業主大會會議召開三日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業主的意見,并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。
業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,明確委托權限、委托期限等內容。
第十七條 首次業主大會會議應當對業主大會議事規則、管理規約和選舉業主委員會成員等事項進行表決。
第十八條 業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主委員會的組成和成員任期等事項。
第十九條 管理規約應當約定下列主要內容:
(一)共有或者共用物業的使用、維護要求;
(二)物業管理區域內各類公共費用的分擔、公共收益的分配;
(三)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;
(四)全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則;
(五)物業管理爭議的處理方式;
(六)違反管理規約應當承擔的責任。
管理規約對全體業主和物業使用人具有約束力。
第二十條  業主委員會成員人數由三人以上單數組成,最高不超過十一人。每屆任期三年。
第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列文件向縣(市)、區房地產管理部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案:
(一)業主委員會成立情況的書面報告;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會成員名單及基本情況;
(五)法律、法規規定的其他材料。
第二十二條 業主委員會應當于任期屆滿一個月前召集業主大會會議,完成換屆選舉工作。
無正當理由逾期未換屆或者業主委員會自行解散的,由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。
換屆籌備組由業主代表、業主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公布其成員名單,并自成立之日起三十日內組織業主召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
自新一屆業主委員會備案之日起十日內,原業主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業主委員會,并做好其他交接工作。
第二十三條 業主委員會日常辦公費用等經費的籌集和使用由業主大會決定。
業主委員會經費的收支使用情況應當每半年在物業管理區域內的顯著位置公布,接受業主的監督。
業主委員會任期屆滿,有百分之二十以上業主聯名要求的,應當對業主委員會財務收支情況進行審計。
第二十四條 業主委員會及其成員不得有下列行為:
(一)利用職權謀私或者收受其他利益;
(二)以業主委員會或者業主大會名義提供擔保;
(三)侵占業主財產或者損害業主利益;
(四)在本物業管理區域內的物業服務企業任職;
(五)法律、法規規定或者業主大會規定的其他情形。
第二十五條 業主委員會成員因物業轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的,其成員資格自行終止。
業主委員會成員有下列情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會成員資格終止:
(一)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
(二)連續三次無故缺席業主委員會會議的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)有拒不交納物業服務費等不履行業主義務行為的;
(五)有嚴重侵害業主合法權益行為的;
(六)因其他原因不宜繼續擔任業主委員會成員的。
業主委員會成員應當自成員資格終止之日起三日內,將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。
第二十六條 物業管理活動中業主的權利、義務及業主大會、業主委員會的職責,按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《河南省物業管理條例》的有關規定執行。
 
第三章 前期物業管理
 
第二十七條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前,住宅物業建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業,實施前期物業管理。但投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的,經物業所在地的縣(市)、區房地產管理部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。
建設單位應當與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
第二十八條 建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業的,應當按照以下規定時限完成招投標工作:
(一)現售商品房項目在現售前三十日完成;
(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;
(三)非出售的新建物業項目在交付使用前九十日完成。
第二十九條 在前期物業管理期間,物業交付使用前發生的物業服務費由建設單位承擔;物業交付業主后的物業服務費,由業主承擔。當事人另有約定的除外。
第三十條 建設單位在銷售物業前,應當參照臨時管理規約示范文本制定臨時管理規約。
建設單位在銷售物業時,應當將臨時管理規約和前期物業服務合同向物業買受人明示,并作為物業買賣合同的附件。
業主大會成立后制定管理規約的,臨時管理規約失效。
第三十一條 建設單位應當按照不低于物業總建筑面積千分之四的標準配置物業管理用房;二萬平方米以下的物業項目,物業管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。
建設單位應當將物業管理用房納入建設配套項目計劃,與新建物業同步設計、同步施工、同步交付使用。
物業管理用房,由物業服務企業和業主委員會使用;任何單位和個人不得擅自改變其用途。
第三十二條 建設單位應當保證交付業主使用的物業達到合同約定的交付使用條件。未約定交付使用條件的,建設單位交付使用的物業應當符合有關部門規定的交付使用條件。
第三十三條 建設單位應當在物業交付使用前,與其選聘的物業服務企業按照國家有關規定進行物業管理交接驗收。
物業管理交接驗收的具體辦法,由市人民政府另行制定。
第三十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。
建設單位應當設置維修機構,配備維修人員,履行維修責任,并在物業管理區域內公布維修聯系電話。建設單位委托物業服務企業履行保修責任的,應當簽訂委托合同。
物業服務企業應當協助業主或業主委員會聯系建設單位落實保修責任。
 
第四章 物業管理服務
 
第三十五條 業主大會依法選聘物業服務企業的,業主委員會應當參照物業服務合同示范文本與新選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同,并自合同簽訂之日起三十日內報縣(市)、區房地產管理部門備案。
業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起,前期物業服務合同終止。
第三十六條 業主大會依法選聘新物業服務企業的,業主委員會應當在新的物業服務合同生效之前,與原物業服務企業、新選聘的物業服務企業就交接時間、交接內容、業主欠費清交等事項進行約定。
原物業服務企業和新選聘的物業服務企業應當按照約定做好交接工作。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業服務企業不得強行接管。
第三十七條 物業服務合同期滿前三個月,業主委員會應當召集業主大會會議決定是否續約,并將結果及時告知物業服務企業。同意續約的,業主委員會與物業服務企業應當重新簽訂物業服務合同;物業服務企業不同意續約的,應當在合同期滿兩個月前在物業管理區域內公告全體業主。
業主委員會或者物業服務企業決定提前解除物業服務合同的,應當告知對方,并提前三個月在物業管理區域內公告全體業主。
第三十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應服務。物業服務企業提供服務,應當遵守下列規定:
(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業服務技術標準、服務規范;
(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
(三)確保消防等公共安全設施完好有效;
(四)建立各種突發事件的處理機制和應急預案;
(五)在物業管理區域內公示服務監督電話,定期聽取業主有關改進和完善服務的意見和建議;
(六)配合居民委員會做好社區建設和管理的相關工作。
市、縣(市)、區房地產管理部門應當對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規范和相關規定的情況進行監督檢查,并記入企業信用檔案。
第三十九條 業主應當按照物業服務合同約定的標準和方式交納物業服務費;逾期不交納的,業主委員會應當督促其限期交納,并可以在本物業管理區域內公示。逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協議申請仲裁。
第四十條 物業服務收費,區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。不同物業的具體定價形式,按照省有關規定執行。
物業服務收費實行政府指導價的,市、縣(市)、上街區價格行政主管部門應當會同同級房地產管理部門,綜合考慮物業服務等級標準等因素,制定基準價標準及浮動幅度,每年向社會公布一次。
物業服務收費實行市場調節價的,物業服務內容、收費項目、收費標準由業主或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第四十一條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務內容、服務標準、收費項目及收費標準。
第四十二條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強制物業服務企業代收有關費用。
物業服務企業接受委托代收有關費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十三條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管理發生的費用,計入物業服務成本,由物業企業承擔。
第四十四條 住宅小區交付使用后,建設單位應當代為業主辦理水、電、氣、暖分戶計量設施注冊手續。
物業服務企業經營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關費用,應當由物業服務企業自行承擔。
第四十五條 市、縣(市)、區房地產管理部門對受理的業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴應當及時調查處理,并在十日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會應當配合市、縣(市)、區房地產管理部門處理物業管理活動中發生的爭議和糾紛。
 
第五章 物業的使用、維護和專項維修資金
 
第四十六條 物業的使用、維護應當遵守城市規劃、建設、房地產、環境保護、市容環衛、園林綠化、市政、治安、消防等有關法律、法規、規章的規定。
業主、物業使用人應當按照有利于物業安全使用和公平合理的原則,正確處理供水、排水、通行、采光、環境衛生、環境保護、異產毗連等方面的相鄰關系。
第四十七條 建設單位銷售物業時,應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。
建設單位申請物業所有權初始登記時,應當提出有關共用設施設備的登記申請,由房地產管理部門予以記載,歸檔備查,但不頒發權屬證書。
依法屬于全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備,由物業服務企業根據物業服務合同的約定承擔相應的維修、養護責任。
第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
第四十九條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域內的業主、物業使用人的需要。
第五十條 利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。
在全體業主共有道路或者其他場地停放機動車輛的,是否交納車位占用費,由業主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的,由車主和物業服務企業另行簽訂合同。
經營收入和收取的車位占用費扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
第五十一條 物業管理區域內不得有下列行為:
(一)損壞房屋承重和抗震結構;
(二)未經規劃等有關部門批準改變房屋用途和房屋外貌;
(三)違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;
(四)擅自占用、挖掘道路、場地;
(五)侵占綠地、毀壞花草樹木;
(六)亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物;
(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;
(八)超過規定標準排放噪音;
(九)排放或者堆放有毒有害物質,堆放易燃易爆物品;
(十)法律、法規禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當予以制止;制止無效的,可以向有關部門舉報或投訴。
第五十二條 新建物業、公有出售房屋和拆遷安置中調換房屋的業主,應當在辦理產權登記前按照有關規定交納專項維修資金。
本條例施行前未交納專項維修資金的物業或者專項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的,由業主委員會根據業主大會的決定收交或續籌。收交或續籌的比例和方式由業主大會決定。
第五十三條 專項維修資金管理實行業主所有、專戶存儲、?顚S、政府監管的原則。
專項維修資金的具體管理辦法,由市人民政府根據國家有關規定另行制定。
 
第六章 法律責任
 
第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規定的,按照城市規劃、園林綠化、城市市容和環境衛生、環境保護等有關法律、法規、規章規定處罰。
前款規定的行政處罰權,在依法實行城市管理相對集中行政處罰權區域內的,由城市管理行政執法機關行使;其他區域內的,由有關部門按照法定權限行使。
第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規定,原物業服務企業拒絕辦理交接手續或拒不撤出,或者新物業服務企業強行接管的,由縣(市)、區房地產管理部門責令限期改正;逾期仍不改正的,處以一萬元以上三萬以下罰款,并建議原發證機關吊銷其資質證書或者降低其資質。
第五十六條 物業服務企業違反本條例第三十七條第二款規定擅自撤離的,由縣(市)、區房地產管理部門責令改正,并處以五千元以上三萬元以下罰款;情節嚴重的,建議原發證機關吊銷其資質證書。
第五十七條 違反本條例的行為,觸犯其他法律、法規規定的,由有關部門按照其他法律、法規的規定予以處罰。
第五十八條 業主或物業使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時管理規約的約定,損害其他業主、物業使用人合法權益的,應當依法承擔民事責任。
 
第七章 附 則
 
第五十九條 市人民政府可以就物業服務企業資質、物業服務項目招投標、物業服務收費等,根據國家、省有關規定,分別制定具體管理辦法。
第六十條 物業服務合同、管理規約、臨時管理規約的示范文本,由市房地產管理部門制訂。
第六十一條 本條例自2008年3月1日起施行。
 
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